Aval ICO 2026 para la primera vivienda: requisitos y prórroga hasta 2027

El aval ICO 2026 para la primera vivienda (en catalán, aval ICO per al primer habitatge) es una garantía gratuita del Estado que permite al banco prestarte hasta el 100 % del precio o de la tasación, el menor de los dos. Pueden pedirlo jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo, sin límite de edad. El plazo para firmar la hipoteca se ha prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027 por la adenda publicada en el BOE del 2 de julio de 2026.

La adenda trae dos novedades más. El patrimonio neto máximo sube de 100.000 € a 150.000 € por persona. Y el límite de ingresos ya no es igual en toda España: desde el 19 de junio de 2026 depende de la provincia y va de 4,5 a 7,5 veces el IPREM, según la ficha del ICO. Datos comprobados el 9 de octubre de 2026.

Resumen del aval ICO en una tabla

Aspecto	Condición en 2026
Qué es	Aval del Estado al banco por hasta el 20 % del préstamo (25 % si la vivienda tiene certificado energético A, B, C o D)
Quién puede	Jóvenes de 35 años o menos en la firma; familias con menores a cargo sin límite de edad
Ingresos (desde el 19-06-2026)	De 4,5 a 7,5 veces el IPREM de 8.400 €, según la provincia: de 37.800 € a 63.000 € por persona
Patrimonio neto	Máximo 150.000 € por cada comprador
Precio máximo	De 200.000 € (Extremadura) a 325.000 € (Madrid), según la comunidad
Vivienda	Primera vivienda, habitual y permanente, nueva o usada, en España
Plazo	Firmar la hipoteca hasta el 31-12-2027
Cuánto dura el aval	Los 10 primeros años del préstamo
Organismo	Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU); lo gestiona el ICO
Dónde se pide	En un banco adherido, no en el ICO
Coste para ti	Ninguno: el ICO indica que es gratuito para el cliente y para el banco

Qué cambia con la adenda de 2026

La línea nació con un plazo para firmar hipotecas hasta el 31 de diciembre de 2025. La Comisión de Seguimiento acordó ampliarlo el 23 de diciembre de 2025 y lo ratificó el 7 de abril de 2026. El Ministerio y el ICO firmaron la adenda el 27 de mayo y el BOE la publicó el 2 de julio de 2026 (BOE-A-2026-14404). Estos son los cambios:

Requisito	Antes	Ahora
Plazo para firmar	31-12-2025	31-12-2027
Patrimonio neto	100.000 €	150.000 €
Ingresos	4,5 × IPREM en toda España	Lo fija la Comisión de Seguimiento por provincia, con un tope de 7,5 × IPREM

Las demás reglas del convenio de 2024 siguen igual: edad, precio máximo, cobertura y documentación.

El ICO aplica los nuevos límites de ingresos a las hipotecas firmadas desde el 19 de junio de 2026. Para las firmadas hasta el 18 de junio seguía valiendo 4,5 veces el IPREM.

Hasta el 31 de octubre de 2025 se habían firmado 8.549 hipotecas con este aval, con una financiación media de 127.669 € por operación, según la propia adenda.

Límite de ingresos por provincia

El IPREM que se usa es el anual de 14 pagas: 8.400 € (consulta nuestra guía del IPREM 2026). Los ingresos que cuentan son los de tu última declaración de la renta: rendimientos brutos del trabajo (antes de cotizaciones y retenciones) más, si eres autónomo, el rendimiento neto reducido de tu actividad y, en su caso, los rendimientos de entidades en régimen de atribución de rentas (por ejemplo, una comunidad de bienes).

Veces el IPREM	Límite por persona	Provincias
7,5	63.000 €	Illes Balears, Madrid, Málaga, Gipuzkoa, Barcelona, Bizkaia, Girona y Santa Cruz de Tenerife
6,5	54.600 €	Araba/Álava
5,5	46.200 €	Las Palmas, Navarra, Cantabria, Alicante, Cádiz, Pontevedra, Valencia, Zaragoza, Ceuta y Melilla
4,5	37.800 €	El resto: Sevilla, Tarragona, Lleida, Valladolid, Murcia, Asturias y las demás provincias

Fuente: tabla de límites por provincia del ICO. Cuenta la provincia donde está la vivienda que compras, no la de tu padrón.

Si compráis dos personas, los ingresos conjuntos no pueden superar la suma de los dos límites. En Madrid serían 126.000 € entre ambos.

Si tienes hijos menores, el límite sube 0,3 veces el IPREM (2.520 €) por cada menor. En una familia monoparental, el límite puede aumentar un 70 %. Un hijo que ya tenga 18 años el día de la firma no cuenta como menor.

Precio máximo de la vivienda por comunidad

Comunidad	Precio máximo
Madrid	325.000 €
Cataluña, Navarra y País Vasco	300.000 €
Aragón e Illes Balears	275.000 €
Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Comunitat Valenciana, Galicia, Murcia, La Rioja, Ceuta y Melilla	250.000 €
Andalucía	225.000 €
Extremadura	200.000 €

El precio incluye los anejos que financies con el préstamo, como el garaje o el trastero. Fuente: ICO, precios máximos.

Cuánto cubre el aval: la fórmula

El banco sigue asumiendo el 80 % del valor de referencia (el menor entre precio y tasación). El aval cubre lo que pase de ahí. Por eso el préstamo tiene que superar el 80 % de ese valor, o el 75 % si la vivienda tiene certificado energético A, B, C o D.

La fórmula del ICO es:

% de aval = (préstamo − 80 % del valor de referencia) ÷ préstamo × 100

Con certificado A-D se usa el 75 % en lugar del 80 %. El aval solo cubre impagos de capital durante los 10 primeros años, no intereses ni comisiones. El préstamo debe durar al menos 5 años.

Ejemplos con números (casos ficticios)

Estos casos son ficticios. Los cálculos aplican las reglas del convenio, la adenda y las tablas del ICO consultadas el 9 de octubre de 2026. El banco decide si concede la hipoteca.

1. Laura, 29 años, compra sola en Sabadell (Barcelona). Precio: 240.000 €; tasación: 245.000 €; certificado energético E. Ingresos brutos del trabajo: 41.000 €.

• Ingresos: el límite en Barcelona es 7,5 × 8.400 = 63.000 €. Cumple. Con la regla antigua (37.800 €) no habría cumplido.
• Precio: 240.000 € es menos que los 300.000 € de Cataluña. Cumple.
• Si el banco le presta el 100 % de 240.000 €, el aval cubre (240.000 − 192.000) ÷ 240.000 = 20 %, es decir, 48.000 €.
• Aun así, Laura necesita ahorros para el impuesto de la compra, la notaría y el registro: el aval no financia impuestos ni gastos.

2. Marc (33) y Núria (34) compran en Reus (Tarragona). Precio y tasación: 200.000 €; certificado C. Ingresos: 30.000 € y 20.000 €.

• Límite conjunto: 2 × 37.800 = 75.600 €. Sus 50.000 € cumplen.
• Por el certificado C, el préstamo debe superar el 75 % (150.000 €). El banco les presta el 95 %: 190.000 €.
• Aval: (190.000 − 150.000) ÷ 190.000 = 21,05 %.
• Ojo: si Núria cumple 36 años antes del día de la firma, pierden el aval los dos. Para el programa de jóvenes cuenta la edad de ambos compradores.

3. Rosa, 41 años, madre sola con dos hijos de 6 y 9 años, compra en Sevilla. Precio: 180.000 €. Ingresos: 45.000 €.

• Va por el programa de familias, que no tiene límite de edad.
• Límite base: 37.800 €. Con dos menores: 37.800 + 2 × 2.520 = 42.840 €. Sin el incremento por familia monoparental, Rosa no cumpliría.
• La adenda dice que, en familia monoparental, «el límite de ingresos anterior» (el que ya incluye los menores) «se podrá incrementar en un 70 %». Con esa lectura, la más literal, el límite es 42.840 × 1,7 = 72.828 €. Si el banco aplicara el 70 % solo sobre la base y sumara después los menores, serían 69.300 €. Con las dos cifras, cumple. Como el texto dice «se podrá», pide al banco que te confirme por escrito el límite que aplica.
• Precio: 180.000 € es menos que los 225.000 € de Andalucía.

4. Javier, 31 años, Madrid: el caso que falla por patrimonio. Heredó la mitad del piso de sus padres, valorada en 90.000 €, y tiene 70.000 € ahorrados.

• La mitad heredada no le impide pedir el aval: tener una parte de una vivienda por herencia es una excepción a «no ser propietario».
• Pero su patrimonio neto es 90.000 + 70.000 = 160.000 €, y el tope es 150.000 €. No cumple. Antes de la adenda, con 100.000 €, tampoco.
• El convenio usa la definición de patrimonio neto del artículo 1 de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio: bienes y derechos de contenido económico menos cargas y deudas. No detalla cómo valorar cada bien, así que pregunta al banco qué valor toma para la parte heredada.

Requisitos para todos los compradores

Según el convenio y la ficha del ICO, cada comprador debe:

1. Ser mayor de edad y tener residencia legal en España durante los dos años anteriores, de forma continua.
2. Comprar su primera vivienda, para vivir en ella de forma habitual. No se puede usar para una actividad económica en el momento de firmar el préstamo.
3. No tener otra vivienda en propiedad. Hay dos excepciones: tener solo una parte heredada, o no poder usar tu vivienda por separación, divorcio, otra causa ajena a tu voluntad o falta de accesibilidad por discapacidad.
4. No tener deudas impagadas en la CIRBE (la central de riesgos del Banco de España) el día de la firma.
5. No superar el patrimonio neto de 150.000 €.
6. Cumplir el artículo 13 de la Ley General de Subvenciones: por ejemplo, estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.

Como máximo puede haber dos compradores, y los dos deben firmar el préstamo. Otras personas pueden figurar como avalistas, pero no como prestatarias. En el programa de familias, el otro miembro de la familia que no compra (por ejemplo, tu pareja) tampoco puede ser propietario de una vivienda.

Bancos adheridos al aval ICO

El ICO lista 68 entidades con la línea operativa (consulta del 9 de octubre de 2026). Entre ellas, Banco Santander, BBVA, CaixaBank, Banco Sabadell, Bankinter, ING, Unicaja, Ibercaja, Abanca, Kutxabank, Cajamar, Cajasur, EVO Banco, MyInvestor, UCI, Arquia Bank, Caixa Popular y numerosas cajas rurales. La lista completa está en la página de entidades del ICO.

Estar en la lista no obliga al banco a darte la hipoteca. Cada entidad estudia tu solvencia, fija el tipo de interés y puede pedir otras garantías. Compara al menos dos o tres ofertas.

Paso a paso para pedirlo

1. Comprueba tu límite en la tabla de provincias y el precio máximo de tu comunidad.
2. Calcula tu patrimonio neto (ahorros, inversiones, inmuebles, coche… menos deudas).
3. Pide cita en un banco adherido y di desde el principio que quieres la hipoteca con aval ICO.
4. Reúne la documentación (lista abajo) y firma las declaraciones responsables que te dará el banco.
5. Encarga la tasación y pide el certificado energético con fecha anterior o igual a la compra.
6. Firma la escritura y la hipoteca el mismo día, como tarde el 31 de diciembre de 2027.

Documentación que te pedirán

• DNI, NIE o pasaporte de los compradores.
• Padrón o certificado que muestre la fecha de inicio de tu residencia (dos años).
• Última declaración de la renta o certificado negativo de la Agencia Tributaria.
• Certificado negativo del Catastro y nota simple del Registro de la Propiedad para acreditar que no tienes vivienda.
• Si vas por el programa de familias: libro de familia o partidas de nacimiento de los hijos.
• Informe de tasación y certificado energético.
• Declaraciones responsables (vivienda habitual, patrimonio, Ley de Subvenciones) y autorizaciones para que el ICO consulte Hacienda, la Seguridad Social y la CIRBE.

Errores habituales

• Usar el sueldo neto. Cuentan los rendimientos brutos del trabajo de la declaración de la renta.
• Mirar la provincia equivocada. Vale la de la vivienda, no la de tu domicilio actual.
• Olvidar los gastos. El aval permite financiar el precio, no los impuestos ni la notaría.
• Cumplir 36 años antes de la firma. Si un retraso en la obra o en la escritura te hace pasar de edad, pierdes el aval de jóvenes.
• Pedir un préstamo del 80 % o menos. Por debajo de ese umbral (75 % con certificado A-D) no hay aval.
• Contar solo los ahorros como patrimonio. También cuentan inmuebles, fondos, acciones o vehículos.

Compatibilidad con otras ayudas

El aval no se puede combinar con otro aval o garantía pública sobre la misma vivienda, por ejemplo una línea de avales de tu comunidad autónoma. El convenio solo excluye otras garantías públicas, así que por sí mismo no impide sumar ayudas directas para la entrada, como la nueva ayuda estatal de hasta 15.000 € (con un máximo del 20 % del precio) para jóvenes en municipios pequeños, cuando tu comunidad la convoque (artículos 140 a 145 del Real Decreto 326/2026) o los préstamos que ofrecen algunas comunidades; lo explicamos en ayudas para comprar vivienda si eres joven. Revisa siempre las bases de cada una.

Si todavía alquilas, mira la guía de ayudas al alquiler 2026. Si eres familia monoparental en Cataluña, consulta la guía del título de familia monoparental. El convenio pide acreditar la monoparentalidad y los menores (libro de familia o partidas de nacimiento); pregunta al banco si acepta también el título autonómico. Y para el resto de ayudas, empieza por cómo saber qué ayudas me corresponden.

Preguntas frecuentes

¿Sigue vigente el aval ICO en 2026?

Sí. La adenda publicada en el BOE el 2 de julio de 2026 prorroga el plazo para firmar hipotecas avaladas hasta el 31 de diciembre de 2027.

¿Cuál es el límite de ingresos del aval ICO?

Desde el 19 de junio de 2026 depende de la provincia: 37.800 €, 46.200 €, 54.600 € o 63.000 € por persona (4,5, 5,5, 6,5 o 7,5 veces el IPREM de 8.400 €).

¿Cuánto patrimonio puedo tener?

Hasta 150.000 € de patrimonio neto por comprador. Antes de la adenda el tope era de 100.000 €.

¿Tengo que pagar algo por el aval?

No. El ICO indica que es gratuito para el cliente y para el banco. Pagarás los intereses y gastos de la hipoteca como en cualquier préstamo.

¿Lo pido al ICO?

No. Se solicita en un banco adherido. El ICO solo gestiona el aval y atiende dudas en el 900 121 121.

¿Puedo pedirlo si tengo 36 años?

Por el programa de jóvenes, no. Si tienes hijos menores a cargo, puedes ir por el programa de familias, que no tiene límite de edad.

¿Sirve para obra nueva?

Sí. La vivienda puede ser nueva o usada, siempre que esté construida y la compra se firme junto con la hipoteca.

¿Me lo pueden denegar aunque cumpla los requisitos?

Sí. El aval no obliga al banco: la entidad decide según sus criterios de riesgo y solvencia.

Cuando el servicio esté disponible, podrás comprobar qué otras ayudas te pueden corresponder en Lo Que Te Toca (lotetoca.es/comprobar).

Equipo Lo Que Te Toca · Revisado por: Equipo de Lo Que Te Toca. Actualizado el 9 de octubre de 2026.

Lo Que Te Toca no es una administración pública ni una entidad financiera. La información es orientativa; prevalecen el convenio publicado en el BOE, las condiciones del ICO y la decisión de cada banco.