Plusvàlua municipal: quan no l’has de pagar (venda amb pèrdues i herències)

No pagues la plusvàlua municipal si vens, dones o heretes un immoble i el valor del sòl no ha pujat entre la compra i la transmissió: és un supòsit de no-subjecció (art. 104.5 del TRLRHL). Si ha pujat poc, pots demanar que es calculi amb el guany real i no amb la fórmula del valor cadastral (art. 107.5). I si heretes l’habitatge dels pares o de la parella, molts ajuntaments rebaixen l’impost fins a un 95 %, però cadascun amb les seves condicions.

En els tres casos cal presentar la declaració dins del termini: 30 dies hàbils en una venda o donació i 6 mesos en una herència, prorrogables fins a un any. El nom oficial és impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU); en castellà, plusvalía municipal. Dades comprovades el 9 d’octubre de 2026 al TRLRHL (BOE) i a les ordenances fiscals de sis ajuntaments.

Resum: quan no pagues o pagues menys

Situació	Què passa	Base legal	Què has de fer
Vens per menys del que vas pagar	No hi ha impost (no-subjecció)	Art. 104.5 TRLRHL	Declarar la venda en 30 dies hàbils i aportar les dues escriptures
Guanyes poc amb la venda	Pagues sobre el guany real del sòl si és més baix que el del mètode objectiu	Art. 107.5 TRLRHL	Demanar-ho a la declaració o autoliquidació, amb les escriptures
Heretes l’habitatge d’un familiar directe	Bonificació de fins al 95 % de la quota, si el teu ajuntament la regula	Art. 108.4 TRLRHL i ordenança	Demanar-la dins del termini de 6 mesos (o de la pròrroga)
Lliures l’habitatge habitual al banc (dació en pagament o execució hipotecària)	Exempció, si la hipoteca és amb un banc o prestador professional i ni tu ni la teva unitat familiar teniu altres béns per pagar el deute (es presumeix, però l’ajuntament ho pot comprovar després)	Art. 105.1.c TRLRHL	Declarar-ho a l’ajuntament
Adjudicació de l’habitatge en un divorci	No-subjecció	Art. 104.3 TRLRHL	Declarar-ho amb la sentència o el conveni

Paga qui rep l’immoble en una herència o donació, i qui el ven en una compravenda. Si el venedor és una persona física que no resideix a Espanya, paga el comprador com a substitut (art. 106 TRLRHL).

Venda amb pèrdues: la no-subjecció de l’art. 104.5

Des del Reial decret llei 26/2021, que va respondre a la sentència del Tribunal Constitucional 182/2021, la llei diu que no hi ha impost si no hi ha increment de valor del terreny entre l’adquisició i la transmissió.

Com es comprova:

• Es compara el valor de transmissió amb el d’adquisició. En cada data es pren el més alt entre el valor de l’escriptura i el comprovat per l’Administració.
• No se sumen despeses ni impostos (notaria, registre, ITP, IVA, reformes). Només compten els valors de compra i de venda.
• Si l’habitatge té sòl i construcció, als dos valors se’ls aplica el percentatge que el sòl representa en el valor cadastral total, en la data de la transmissió.
• Si vas heretar el pis o te’l van donar, el valor d’adquisició és el declarat a l’impost de successions o donacions.

Encara que no s’hagi de pagar, cal declarar. L’art. 104.5 obliga a presentar la declaració amb els títols de compra i de venda. L’Ajuntament de Madrid ho explica així al seu web: encara que vengis amb pèrdues, és obligatori presentar una declaració.

Mètode real o mètode objectiu: tria el que et convingui

El càlcul per defecte (mètode objectiu) és:

Base imposable = valor cadastral del sòl × coeficient segons els anys que has tingut l’immoble

Després s’aplica el tipus de l’ajuntament, que no pot superar el 30 % (art. 108.1). El valor cadastral del sòl surt al rebut de l’IBI.

L’art. 107.5 et permet fer servir el guany real del sòl si és més baix que aquesta base. Es calcula com a l’apartat anterior: preu de venda menys preu de compra, multiplicat pel percentatge del sòl en el valor cadastral. Madrid indica que la seva aplicació web calcula els dos mètodes i aplica el més favorable si hi introdueixes els valors de compra i de venda.

Coeficients màxims el 2026

Cada ajuntament fixa els seus coeficients, sense superar els màxims de la llei. Els màxims han canviat diverses vegades aquest any:

• Del 28 de gener al 30 de novembre de 2026: s’apliquen els del Reial decret llei 8/2023. El RDL 16/2025 n’havia fixat uns altres des de l’1 de gener, però el Congrés el va derogar (resolució publicada el 28 de gener de 2026).
• Des de l’1 de desembre de 2026: el Reial decret llei 29/2026, del 6 d’octubre, fixa una taula nova. Abans l’ha de convalidar el Congrés; l’intent anterior (RDL 26/2026) va ser derogat el 2 d’octubre. Comprova que continua vigent si la teva operació és de desembre.

Anys en el teu poder	Màxim fins al 30-11-2026 (RDL 8/2023)	Màxim des de l’1-12-2026 (RDL 29/2026)
Menys d’1	0,15	0,17
1	0,15	0,16
2	0,14	0,16
3	0,14	0,17
4	0,16	0,17
5	0,18	0,19
6	0,19	0,21
7	0,20	0,23
8	0,19	0,24
9	0,15	0,25
10	0,12	0,22
11	0,10	0,18
12	0,09	0,14
13	0,09	0,12
14	0,09	0,11
15	0,09	0,11
16	0,10	0,11
17	0,13	0,11
18	0,17	0,13
19	0,23	0,20
20 o més	0,40	0,30

Si el coeficient de la teva ordenança supera el nou màxim, s’aplica el màxim directament (art. 107.4). Si és més baix, es manté fins que l’ajuntament canviï l’ordenança. L’Hospitalet, Sevilla i València remeten al màxim legal vigent. Barcelona té taula pròpia, igual que la del RDL 8/2023 llevat de les vendes de menys d’un any (0,05).

Herència de l’habitatge familiar: què rebaixa el teu ajuntament

L’art. 108.4 del TRLRHL permet als ajuntaments bonificar fins al 95 % de la quota en les herències a favor de descendents, cònjuges i ascendents. És voluntari: cada ordenança decideix el percentatge i els requisits. Així ho regulen sis municipis el 2026:

Municipi	Bonificació	Requisits principals	Tipus
Barcelona	95 %	Habitatge habitual de la persona morta (es presumeix el del padró). Cònjuge, descendents o ascendents (o, sense aquest parentiu, qui hi convivia els 2 anys anteriors i té dret a continuar a l’habitatge). Mantenir-lo 3 anys, llevat que l’hereu mori abans	30 %
Madrid	Del 95 % al 40 % segons el valor cadastral del sòl: 95 % fins a 60.000 €; 85 % fins a 100.000 €; 70 % fins a 138.000 €; 40 % per sobre	Habitatge habitual de la persona morta. Ascendents, descendents, cònjuge o parella de fet inscrita	29 %
València	95 %	Herència a favor de descendents, ascendents o cònjuge. L’ordenança no la limita a l’habitatge habitual	29,70 %
Sevilla	95 % (sòl fins a 10.000 €), 50 % (fins a 20.000 €), 30 % (fins a 50.000 €). Per sobre de 50.000 €, l’ordenança no fixa un tram per a l’habitatge habitual; podria aplicar-se el 10 % previst per a altres immobles de la persona morta (consulta-ho a l’Agencia Tributaria de Sevilla)	Habitatge habitual de la persona morta (2 anys de padró o des de la compra, si és menys). Herència total no superior a 500.000 €. Mantenir-lo 3 anys (vendre’l a un altre descendent, ascendent o al cònjuge de la persona morta no el fa perdre)	26,53 %
L’Hospitalet	95 % (sòl fins a 30.000 €), 85 % (fins a 50.000 €), 75 % (més de 50.000 €)	Només cònjuge o parella estable, fills menors de 18 anys no emancipats o fills amb discapacitat superior al 33 %. Hereu i persona morta empadronats a l’habitatge l’any anterior a la mort. No vendre’l en 4 anys	30 %
Cornellà de Llobregat	95 %	Cònjuge, descendents, ascendents o parella de fet, sempre que sigui el seu habitatge habitual: 2 anys empadronat (o des que es va adquirir, si és menys)	No consta a la modificació 2026*

Fonts: OF 1.3 de Barcelona; Agencia Tributaria de Madrid; OF 1.3 de València; ordenances 2026 de Sevilla i l’Hospitalet; modificació 2026 de Cornellà (BOPB).

*La modificació publicada per al 2026 canvia la bonificació i els terminis, però no el tipus de gravamen, i no hem pogut consultar el text consolidat de l’ordenança: demana el tipus a l’oficina de tributs de Cornellà.

Les diferències són grans. A Barcelona o a València, un fill adult que hereta el pis de la mare té el 95 %. A l’Hospitalet, aquest mateix fill adult no té bonificació, llevat que tingui una discapacitat superior al 33 %. A Cornellà només la té si vivia al pis. Com que el padró decideix molts d’aquests casos, revisa la guia d’empadronament.

Exemples amb números (casos ficticis)

Exemple 1. La Laura ven amb pèrdues

La Laura va comprar un pis el 2008 per 280.000 € i el ven el 2026 per 245.000 €. El preu de venda és més baix que el de compra (i l’Administració no ha comprovat valors més alts): no hi ha increment i no paga plusvàlua. Ha de declarar la venda en 30 dies hàbils amb les dues escriptures.

Compte amb les despeses. Si l’hagués venut per 290.000 €, hi hauria increment encara que les despeses de compra (notaria, impostos, reforma) superessin aquests 10.000 €: la llei no permet restar-les.

Exemple 2. En Marc guanya poc i tria el mètode real

En Marc va comprar a Barcelona el març de 2019 per 200.000 € i ven l’octubre de 2026 per 215.000 €. Han passat 7 anys complets. El rebut de l’IBI indica 50.000 € de valor cadastral del sòl i 125.000 € de valor total: el sòl és el 40 %.

• Mètode objectiu: 50.000 × 0,20 = 10.000 € de base. Quota al 30 %: 3.000 €.
• Mètode real: (215.000 − 200.000) × 40 % = 6.000 € de base. Quota al 30 %: 1.800 €.

Si demana el mètode real, s’estalvia 1.200 €.

Exemple 3. La Rosa deixa el pis als dos fills

La Rosa mor l’abril de 2026 a Barcelona. Vivia en un pis que va comprar el 1995 per 60.000 €. Els dos fills l’hereten a parts iguals i el declaren a successions per 300.000 €. El valor cadastral del sòl és de 45.000 € i el total, de 90.000 €.

1. Anys: més de 20. Coeficient a Barcelona: 0,40.
2. Base objectiva: 45.000 × 0,40 = 18.000 €.
3. Base real: (300.000 − 60.000) × 50 % = 120.000 €. És més alta: es queda l’objectiva.
4. Quota íntegra: 18.000 × 30 % = 5.400 € (2.700 € per fill).
5. Bonificació del 95 %: paguen 270 € en total, 135 € cadascun.

Si un germà ven la seva part abans de 3 anys, perd la bonificació: ha de pagar els 2.565 € que es va estalviar, més interessos de demora.

Si la Rosa hagués mort l’1 de desembre de 2026 o després, amb el RDL 29/2026 vigent, el coeficient de 20 anys baixaria a 0,30: base de 13.500 €, quota de 4.050 € i, amb el 95 %, 202,50 €.

El mateix pis en altres ciutats

Amb la mateixa base de 18.000 € (coeficient màxim de 0,40):

Municipi	Quota íntegra	Bonificació	A pagar
Barcelona	5.400,00 €	95 %	270,00 €
València	5.346,00 €	95 %	267,30 €
Sevilla (sòl de 45.000 €)	4.775,40 €	30 %	3.342,78 €
L’Hospitalet, fills adults sense discapacitat	5.400,00 €	0 %	5.400,00 €
L’Hospitalet, vidu empadronat (sòl de 45.000 €)	5.400,00 €	85 %	810,00 €

A Madrid, amb 45.000 € de sòl, la bonificació seria del 95 %; l’import depèn dels coeficients de la seva ordenança.

Terminis per declarar la plusvàlua

Cas	Termini	Des de quan
Venda o donació	30 dies hàbils	Data de l’escriptura
Herència	6 mesos, prorrogables fins a 1 any	Data de la mort
Venda amb pèrdues (no-subjecció)	Els mateixos terminis	Igual que a dalt
Rectificar una autoliquidació pagada de més	4 anys	Endemà del pagament (o del final del termini, si vas pagar dins d’aquest termini)

La pròrroga en herències s’ha de demanar dins dels primers 6 mesos. A Barcelona i Madrid, la bonificació també es demana en aquest termini (a Madrid, en el mateix escrit de pròrroga). A l’Hospitalet hi ha un any per demanar-la (després es perd), però a partir del sisè mes es cobren recàrrecs i interessos. Els terminis de 30 dies i 6 mesos són de l’art. 110.2 del TRLRHL; el de 4 anys, dels arts. 66, 67 i 120.3 de la Llei general tributària.

Pas a pas

1. Reuneix els documents: DNI o NIE, escriptures de compra (o de l’herència anterior) i de venda o acceptació d’herència. En herències, també certificat de defunció, testament o declaració d’hereus, volant d’empadronament si demanes la bonificació i la declaració de successions si vols fer servir el mètode real.
2. Mira el rebut de l’IBI: valor cadastral del sòl i total.
3. Calcula els dos mètodes i queda’t el més baix. Molts ajuntaments tenen simulador.
4. Comprova la bonificació del teu municipi a l’ordenança fiscal, si és una herència.
5. Presenta l’autoliquidació o la declaració a la seu electrònica, amb certificat digital, Cl@ve o idCAT, o a l’oficina de tributs.
6. Guarda els justificants i, si t’han bonificat, no vengues abans del termini que exigeixi l’ordenança.

Si l’ajuntament et gira una liquidació amb què no estàs d’acord, mira el peu de recursos. En els tributs locals sol ser el recurs de reposició, en el termini d’un mes (art. 14 TRLRHL). La lògica dels terminis és la mateixa que expliquem a què fer si et deneguen un ajut.

Errors habituals

• No declarar perquè s’ha venut amb pèrdues. La no-subjecció s’ha d’acreditar dins del termini.
• Sumar despeses al preu de compra. La llei no ho permet per comparar valors.
• Deixar passar els 6 mesos de l’herència sense demanar pròrroga ni bonificació. A Barcelona, la sol·licitud fora de termini no s’admet si ja hi ha actuacions d’inspecció.
• Pensar que tots els hereus tenen el 95 %. A l’Hospitalet els fills adults en queden fora (llevat de discapacitat superior al 33 %), i a Cornellà cal haver viscut al pis.
• Vendre el pis heretat massa aviat. Barcelona i Sevilla exigeixen mantenir-lo 3 anys; l’Hospitalet, 4.
• Presentar una sola autoliquidació per a tots els hereus. Madrid en demana una per persona i bé; si una persona la presenta pel 100 %, la resta incompleix i pot perdre la bonificació.

Relació amb altres impostos i ajuts

La plusvàlua municipal no és el guany patrimonial de l’IRPF ni l’impost de successions: són impostos diferents i es declaren per separat. Per al pis heretat, revisa també les bonificacions de l’IBI el 2026 i, per a la resta de la llar, quins ajuts et corresponen.

Preguntes freqüents

He de pagar plusvàlua si venc el pis per menys del que em va costar?

No. Si el valor del sòl no ha pujat entre la compra i la venda, no hi ha impost (art. 104.5 TRLRHL). Però has de declarar la venda en 30 dies hàbils i aportar les dues escriptures.

Quant es paga de plusvàlua per heretar un pis?

Depèn del valor cadastral del sòl, dels anys des de l’última transmissió, del tipus de l’ajuntament i de la bonificació. En el nostre exemple de Barcelona, una quota de 5.400 € queda en 270 € amb el 95 %.

Qui paga la plusvàlua en una herència?

Els hereus que reben l’immoble, cadascun per la seva part. En una venda paga el venedor, llevat que sigui una persona física que no resideixi a Espanya: llavors paga el comprador.

Quin termini hi ha per pagar la plusvàlua d’una herència?

Per declarar o autoliquidar, sis mesos des de la mort, prorrogables fins a un any si ho demanes dins d’aquests sis mesos. Si l’ajuntament et gira una liquidació, pagues en el termini que indiqui la notificació.

Puc triar el mètode real si ja vaig pagar amb l’objectiu?

Pots demanar la rectificació de l’autoliquidació i la devolució del que has pagat de més durant 4 anys. Compte: algunes ordenances, com la de València, exigeixen aportar els valors de compra i venda dins del termini de declaració; si no, l’Administració calcula amb el mètode objectiu.

Quin coeficient s’aplica el 2026?

El de la teva ordenança, amb el màxim legal com a límit: el del RDL 8/2023 fins al 30 de novembre i el del RDL 29/2026 des de l’1 de desembre, si el Congrés el convalida.

La bonificació per herència és automàtica?

No. S’ha de demanar dins del termini, normalment a l’autoliquidació o a la sol·licitud de pròrroga.

Continua llegint

• Bonificacions de l’IBI el 2026: família nombrosa, renda baixa, monoparental i plaques
• Empadronament per demanar ajuts: volant, certificat i antiguitat
• Certificat digital, Cl@ve o idCAT: quin triar i com aconseguir-lo
• M’han denegat un ajut: recurs d’alçada o de reposició

Quan el servei estigui disponible, podràs consultar altres ajuts a Lo Que Te Toca.

Equip Lo Que Te Toca · Revisat per Equip de Lo Que Te Toca. Actualitzat el 9 d’octubre de 2026.

Lo Que Te Toca no és una administració pública. La informació és orientativa; prevalen l’ordenança fiscal vigent del teu municipi i la resolució de l’ajuntament.