Plusvalía municipal: cuándo no tienes que pagarla (venta con pérdidas y herencias)

No pagas la plusvalía municipal si vendes, donas o heredas un inmueble y el valor del suelo no ha subido entre la compra y la transmisión: es un supuesto de no sujeción (art. 104.5 del TRLRHL). Si ha subido poco, puedes pedir que se calcule con la ganancia real y no con la fórmula del valor catastral (art. 107.5). Y si heredas la vivienda de tus padres o de tu pareja, muchos ayuntamientos rebajan el impuesto hasta un 95 %, pero cada uno con sus condiciones.

En los tres casos hay que presentar la declaración en plazo: 30 días hábiles en una venta o donación y 6 meses en una herencia, prorrogables hasta un año. En catalán, el impuesto se llama plusvàlua municipal o impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU). Datos comprobados el 9 de octubre de 2026 en el TRLRHL (BOE) y en las ordenanzas fiscales de seis ayuntamientos.

Resumen: cuándo no pagas o pagas menos

Situación	Qué pasa	Base legal	Qué tienes que hacer
Vendes por menos de lo que pagaste	No hay impuesto (no sujeción)	Art. 104.5 TRLRHL	Declarar la venta en 30 días hábiles y aportar las dos escrituras
Ganas poco con la venta	Pagas sobre la ganancia real del suelo si es menor que la del método objetivo	Art. 107.5 TRLRHL	Pedirlo en la declaración o autoliquidación, con las escrituras
Heredas la vivienda de un familiar directo	Bonificación de hasta el 95 % de la cuota, si tu ayuntamiento la regula	Art. 108.4 TRLRHL y ordenanza	Pedirla dentro del plazo de 6 meses (o de la prórroga)
Entregas tu vivienda habitual al banco (dación en pago o ejecución hipotecaria)	Exención, si la hipoteca es con un banco o prestamista profesional y ni tú ni tu unidad familiar tenéis otros bienes para pagar la deuda (se presume, pero el ayuntamiento puede comprobarlo después)	Art. 105.1.c TRLRHL	Declararlo al ayuntamiento
Adjudicación de la vivienda en un divorcio	No sujeción	Art. 104.3 TRLRHL	Declararlo con la sentencia o el convenio

Paga quien recibe el inmueble en una herencia o donación, y quien lo vende en una compraventa. Si el vendedor es una persona física que no reside en España, paga el comprador como sustituto (art. 106 TRLRHL).

Venta con pérdidas: la no sujeción del art. 104.5

Desde el Real Decreto-ley 26/2021, que respondió a la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, la ley dice que no hay impuesto si no existe incremento de valor del terreno entre la adquisición y la transmisión.

Cómo se comprueba:

• Se compara el valor de transmisión con el de adquisición. En cada fecha se toma el mayor entre el valor de la escritura y el comprobado por la Administración.
• No se suman gastos ni impuestos (notaría, registro, ITP, IVA, reformas). Solo cuentan los valores de compra y de venta.
• Si la vivienda tiene suelo y construcción, a los dos valores se les aplica el porcentaje que el suelo representa en el valor catastral total, en la fecha de la transmisión.
• Si heredaste o te donaron el piso, el valor de adquisición es el declarado en el impuesto de sucesiones o donaciones.

Aunque no haya que pagar, hay que declarar. El art. 104.5 obliga a presentar la declaración con los títulos de compra y de venta. El Ayuntamiento de Madrid lo explica así en su web: aunque vendas con pérdidas, es obligatorio presentar una declaración.

Método real o método objetivo: elige el que te favorezca

El cálculo por defecto (método objetivo) es:

Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente según los años que has tenido el inmueble

Después se aplica el tipo del ayuntamiento, que no puede superar el 30 % (art. 108.1). El valor catastral del suelo aparece en el recibo del IBI.

El art. 107.5 te permite usar la ganancia real del suelo si es menor que esa base. Se calcula como en el apartado anterior: precio de venta menos precio de compra, multiplicado por el porcentaje del suelo en el valor catastral. Madrid indica que su aplicación web calcula los dos métodos y aplica el más favorable si introduces los valores de compra y venta.

Coeficientes máximos en 2026

Cada ayuntamiento fija sus coeficientes, sin superar los máximos de la ley. Los máximos han cambiado varias veces este año:

• Del 28 de enero al 30 de noviembre de 2026: rigen los del Real Decreto-ley 8/2023. El RDL 16/2025 fijó otros desde el 1 de enero, pero el Congreso lo derogó (resolución publicada el 28 de enero de 2026).
• Desde el 1 de diciembre de 2026: el Real Decreto-ley 29/2026, del 6 de octubre, fija una tabla nueva. Antes debe convalidarlo el Congreso; el anterior intento (RDL 26/2026) fue derogado el 2 de octubre. Comprueba que sigue en vigor si tu operación es de diciembre.

Años en tu poder	Máximo hasta el 30-11-2026 (RDL 8/2023)	Máximo desde el 1-12-2026 (RDL 29/2026)
Menos de 1	0,15	0,17
1	0,15	0,16
2	0,14	0,16
3	0,14	0,17
4	0,16	0,17
5	0,18	0,19
6	0,19	0,21
7	0,20	0,23
8	0,19	0,24
9	0,15	0,25
10	0,12	0,22
11	0,10	0,18
12	0,09	0,14
13	0,09	0,12
14	0,09	0,11
15	0,09	0,11
16	0,10	0,11
17	0,13	0,11
18	0,17	0,13
19	0,23	0,20
20 o más	0,40	0,30

Si el coeficiente de tu ordenanza supera el nuevo máximo, se aplica el máximo directamente (art. 107.4). Si es inferior, se mantiene hasta que el ayuntamiento cambie la ordenanza. L’Hospitalet, Sevilla y Valencia remiten al máximo legal vigente. Barcelona tiene tabla propia, igual a la del RDL 8/2023 salvo en las ventas de menos de un año (0,05).

Herencia de la vivienda familiar: qué rebaja tu ayuntamiento

El art. 108.4 del TRLRHL permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95 % de la cuota en las herencias a favor de descendientes, cónyuges y ascendientes. Es voluntario: cada ordenanza decide el porcentaje y los requisitos. Así lo regulan seis municipios en 2026:

Municipio	Bonificación	Requisitos principales	Tipo
Barcelona	95 %	Vivienda habitual del fallecido (se presume la del padrón). Cónyuge, descendientes o ascendientes (o, sin ese parentesco, quien convivía con él los 2 años anteriores y tiene derecho a seguir en la vivienda). Mantenerla 3 años, salvo que el heredero muera antes	30 %
Madrid	95 % a 40 % según el valor catastral del suelo: 95 % hasta 60.000 €; 85 % hasta 100.000 €; 70 % hasta 138.000 €; 40 % por encima	Vivienda habitual del fallecido. Ascendientes, descendientes, cónyuge o pareja de hecho inscrita	29 %
Valencia	95 %	Herencia a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge. La ordenanza no la limita a la vivienda habitual	29,70 %
Sevilla	95 % (suelo hasta 10.000 €), 50 % (hasta 20.000 €), 30 % (hasta 50.000 €). Por encima de 50.000 €, la ordenanza no fija un tramo para la vivienda habitual; podría aplicarse el 10 % previsto para otros inmuebles del fallecido (consúltalo en la Agencia Tributaria de Sevilla)	Vivienda habitual del fallecido (2 años de padrón o desde la compra, si es menos). Herencia total no superior a 500.000 €. Mantenerla 3 años (venderla a otro descendiente, ascendiente o al cónyuge del fallecido no la hace perder)	26,53 %
L’Hospitalet	95 % (suelo hasta 30.000 €), 85 % (hasta 50.000 €), 75 % (más de 50.000 €)	Solo cónyuge o pareja estable, hijos menores de 18 no emancipados o hijos con discapacidad superior al 33 %. Heredero y fallecido empadronados en la vivienda el año anterior a la muerte. No venderla en 4 años	30 %
Cornellà de Llobregat	95 %	Cónyuge, descendientes, ascendientes o pareja de hecho, siempre que sea su vivienda habitual: 2 años empadronado en ella (o desde que se adquirió, si es menos)	No consta en la modificación 2026*

Fuentes: OF 1.3 de Barcelona; Agencia Tributaria Madrid; OF 1.3 de Valencia; ordenanzas 2026 de Sevilla y L’Hospitalet; modificación 2026 de Cornellà (BOPB).

*La modificación publicada para 2026 cambia la bonificación y los plazos, pero no el tipo de gravamen, y no hemos podido consultar el texto consolidado de la ordenanza: pide el tipo a la oficina de tributos de Cornellà.

Las diferencias son grandes. En Barcelona o Valencia, un hijo adulto que hereda el piso de su madre tiene el 95 %. En L’Hospitalet, ese mismo hijo adulto no tiene bonificación, salvo que tenga una discapacidad superior al 33 %. En Cornellà la tiene solo si vivía en el piso. Como el padrón decide muchos de estos casos, revisa la guía de empadronamiento.

Ejemplos con números (casos ficticios)

Ejemplo 1. Laura vende con pérdidas

Laura compró un piso en 2008 por 280.000 € y lo vende en 2026 por 245.000 €. El precio de venta es menor que el de compra (y la Administración no ha comprobado valores más altos): no hay incremento y no paga plusvalía. Debe declarar la venta en 30 días hábiles con las dos escrituras.

Ojo con los gastos. Si lo hubiera vendido por 290.000 €, habría incremento aunque los gastos de compra (notaría, impuestos, reforma) superaran esos 10.000 €: la ley no permite restarlos.

Ejemplo 2. Marc gana poco y elige el método real

Marc compró en Barcelona en marzo de 2019 por 200.000 € y vende en octubre de 2026 por 215.000 €. Han pasado 7 años completos. Su recibo del IBI indica 50.000 € de valor catastral del suelo y 125.000 € de valor total: el suelo es el 40 %.

• Método objetivo: 50.000 × 0,20 = 10.000 € de base. Cuota al 30 %: 3.000 €.
• Método real: (215.000 − 200.000) × 40 % = 6.000 € de base. Cuota al 30 %: 1.800 €.

Pidiendo el método real se ahorra 1.200 €.

Ejemplo 3. Rosa deja su piso a sus dos hijos

Rosa muere en abril de 2026 en Barcelona. Vivía en un piso que compró en 1995 por 60.000 €. Sus dos hijos lo heredan a partes iguales y lo declaran en sucesiones por 300.000 €. El valor catastral del suelo es de 45.000 € y el total, de 90.000 €.

1. Años: más de 20. Coeficiente en Barcelona: 0,40.
2. Base objetiva: 45.000 × 0,40 = 18.000 €.
3. Base real: (300.000 − 60.000) × 50 % = 120.000 €. Es mayor: se queda la objetiva.
4. Cuota íntegra: 18.000 × 30 % = 5.400 € (2.700 € por hijo).
5. Bonificación del 95 %: pagan 270 € en total, 135 € cada uno.

Si un hermano vende su parte antes de 3 años, pierde la bonificación: debe pagar los 2.565 € que se ahorró, más intereses de demora.

Si Rosa hubiera muerto el 1 de diciembre de 2026 o después, con el RDL 29/2026 en vigor, el coeficiente de 20 años bajaría a 0,30: base de 13.500 €, cuota de 4.050 € y, con el 95 %, 202,50 €.

El mismo piso en otras ciudades

Con la misma base de 18.000 € (coeficiente máximo de 0,40):

Municipio	Cuota íntegra	Bonificación	A pagar
Barcelona	5.400,00 €	95 %	270,00 €
Valencia	5.346,00 €	95 %	267,30 €
Sevilla (suelo de 45.000 €)	4.775,40 €	30 %	3.342,78 €
L’Hospitalet, hijos adultos sin discapacidad	5.400,00 €	0 %	5.400,00 €
L’Hospitalet, viudo empadronado (suelo de 45.000 €)	5.400,00 €	85 %	810,00 €

En Madrid, con 45.000 € de suelo, la bonificación sería del 95 %; el importe depende de los coeficientes de su ordenanza.

Plazos para declarar la plusvalía

Caso	Plazo	Desde cuándo
Venta o donación	30 días hábiles	Fecha de la escritura
Herencia	6 meses, prorrogables hasta 1 año	Fecha de la muerte
Venta con pérdidas (no sujeción)	Los mismos plazos	Igual que arriba
Rectificar una autoliquidación pagada de más	4 años	Día siguiente al pago (o al fin del plazo, si pagaste dentro de él)

La prórroga en herencias hay que pedirla dentro de los primeros 6 meses. En Barcelona y Madrid, la bonificación también se pide en ese plazo (en Madrid, en el propio escrito de prórroga). En L’Hospitalet hay un año para pedirla (después se pierde), pero a partir del sexto mes se cobran recargos e intereses. Los plazos de 30 días y 6 meses vienen del art. 110.2 del TRLRHL; el de 4 años, de los arts. 66, 67 y 120.3 de la Ley General Tributaria.

Paso a paso

1. Reúne los documentos: DNI o NIE, escrituras de compra (o de la herencia anterior) y de venta o aceptación de herencia. En herencias, también certificado de defunción, testamento o declaración de herederos, volante de empadronamiento si pides la bonificación y la declaración de sucesiones si quieres usar el método real.
2. Mira el recibo del IBI: valor catastral del suelo y total.
3. Calcula los dos métodos y quédate con el más bajo. Muchos ayuntamientos tienen simulador.
4. Comprueba la bonificación de tu municipio en su ordenanza fiscal, si es una herencia.
5. Presenta la autoliquidación o la declaración en la sede electrónica, con certificado digital, Cl@ve o idCAT, o en la oficina de tributos.
6. Guarda los justificantes y, si te bonificaron, no vendas antes del plazo que exija la ordenanza.

Si el ayuntamiento te gira una liquidación con la que no estás de acuerdo, mira el pie de recursos. En los tributos locales suele ser el recurso de reposición, en el plazo de un mes (art. 14 TRLRHL). La lógica de plazos es la misma que explicamos en qué hacer si te deniegan una ayuda.

Errores habituales

• No declarar porque se vendió con pérdidas. La no sujeción hay que acreditarla en plazo.
• Sumar gastos al precio de compra. La ley no lo permite para comparar valores.
• Dejar pasar los 6 meses de la herencia sin pedir prórroga ni bonificación. En Barcelona, la solicitud fuera de plazo no se admite si ya hay actuaciones de inspección.
• Suponer que todos los herederos tienen el 95 %. En L’Hospitalet los hijos adultos quedan fuera (salvo discapacidad superior al 33 %), y en Cornellà hace falta haber vivido en el piso.
• Vender el piso heredado demasiado pronto. Barcelona y Sevilla exigen mantenerlo 3 años; L’Hospitalet, 4.
• Presentar una sola autoliquidación por todos los herederos. Madrid pide una por persona y bien; si uno la presenta por el 100 %, los demás incumplen y pueden perder la bonificación.

Relación con otros impuestos y ayudas

La plusvalía municipal no es la ganancia patrimonial del IRPF ni el impuesto de sucesiones: son impuestos distintos y se declaran por separado. Para el piso heredado, revisa también las bonificaciones del IBI en 2026 y, para el resto del hogar, qué ayudas te corresponden.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar plusvalía si vendo mi piso por menos de lo que me costó?

No. Si el valor del suelo no ha subido entre la compra y la venta, no hay impuesto (art. 104.5 TRLRHL). Pero debes declarar la venta en 30 días hábiles y aportar las dos escrituras.

¿Cuánto se paga de plusvalía por heredar un piso?

Depende del valor catastral del suelo, de los años desde la última transmisión, del tipo del ayuntamiento y de la bonificación. En nuestro ejemplo de Barcelona, una cuota de 5.400 € queda en 270 € con el 95 %.

¿Quién paga la plusvalía en una herencia?

Los herederos que reciben el inmueble, cada uno por su parte. En una venta paga el vendedor, salvo que sea una persona física que no resida en España: entonces paga el comprador.

¿Qué plazo hay para pagar la plusvalía de una herencia?

Para declarar o autoliquidar, seis meses desde la muerte, prorrogables hasta un año si lo pides dentro de esos seis meses. Si el ayuntamiento te gira una liquidación, pagas en el plazo que indique la notificación.

¿Puedo elegir el método real si ya pagué con el objetivo?

Puedes pedir la rectificación de la autoliquidación y la devolución de lo pagado de más durante 4 años. Ojo: algunas ordenanzas, como la de Valencia, exigen aportar los valores de compra y venta dentro del plazo de declaración; si no, la Administración calcula con el método objetivo.

¿Qué coeficiente se aplica en 2026?

El de tu ordenanza, con el máximo legal como límite: el del RDL 8/2023 hasta el 30 de noviembre y el del RDL 29/2026 desde el 1 de diciembre, si el Congreso lo convalida.

¿La bonificación por herencia es automática?

No. Hay que pedirla en plazo, normalmente en la autoliquidación o en la solicitud de prórroga.

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Equipo Lo Que Te Toca · Revisado por Equipo de Lo Que Te Toca. Actualizado el 9 de octubre de 2026.

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