Zonas tensionadas 2026: lista de municipios y cuánto te pueden subir el alquiler

A 9 de octubre de 2026 hay 317 municipios declarados zona de mercado residencial tensionado en cinco comunidades: Cataluña (271), Navarra (21), País Vasco (18), Asturias (5) y Galicia (2), según el Ministerio de Vivienda. Si vives en uno, el alquiler de un contrato nuevo no puede superar la última renta del piso (actualizada) y, si el casero es un gran tenedor, tampoco el índice de referencia SERPAVI. En Cataluña se habla de 302 municipios: es la propuesta de julio de 2026, todavía en trámite. Hoy siguen valiendo los 271. En catalán, estas zonas se llaman zones de mercat residencial tensat (ZMRT) y la medida se conoce como topall del lloguer.

Aviso de vigencia. Parte de lo que explicamos depende de dos decretos ley de octubre de 2026, pendientes de convalidación: el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, y el Real Decreto-ley 28/2026, que entra en vigor el 15 de noviembre. Lo marcamos en cada caso. Lo básico (los límites de los contratos nuevos y la prórroga de hasta tres años en zona tensionada) viene de la Ley 12/2023 y no depende de ellos.

Resumen: qué cambia si tu piso está en zona tensionada

Situación	Qué límite se aplica	Norma
Contrato nuevo, casero pequeño, piso alquilado en los últimos 5 años	Máximo: la última renta de ese piso, actualizada. Solo puede subir hasta un 10 % más en casos tasados	Art. 17.6 LAU
Contrato nuevo, casero gran tenedor	El límite anterior y, además, el valor superior del índice de referencia (SERPAVI). Manda el más bajo	Art. 17.7 LAU
Contrato nuevo de un piso sin alquilar en 5 años	El índice de referencia, si la declaración de la zona lo prevé (todas las vigentes lo prevén)	Art. 17.7 LAU y resolución del Ministerio
Subida anual de tu contrato en vigor	Lo pactado, con el tope del IRAV (2,47 % en agosto de 2026). Con el RDL 29/2026: 2 % si no hay nuevo acuerdo, hasta el 31-12-2027	Art. 18 LAU y DF 6.ª RDL 29/2026
Fin del contrato (5 o 7 años)	Puedes pedir una prórroga extraordinaria de hasta 3 años con las mismas condiciones	Art. 10.3 LAU (10.6 desde el 15-11-2026)
Gastos nuevos (IBI, comunidad, tasas)	No se pueden añadir si no estaban en el contrato anterior	Art. 17.6 LAU

Lista de zonas tensionadas en España (octubre de 2026)

La declaración la hace cada comunidad autónoma. Después, el Ministerio de Vivienda publica cada trimestre en el BOE una resolución con las zonas declaradas, y los límites se aplican desde el día siguiente a esa publicación, durante tres años (artículo 18 de la Ley 12/2023). Después se pueden prorrogar año a año.

Comunidad	Municipios o barrios	Vigencia	Gran tenedor en la zona
Cataluña (1.ª declaración, TER/800/2024)	140 municipios (lista abajo)	16-03-2024 a 16-03-2027	5 o más viviendas en la zona
Cataluña (2.ª declaración, TER/2408/2024)	131 municipios (lista abajo)	10-10-2024 a 10-10-2027	5 o más viviendas en la zona
Navarra	Pamplona/Iruña, Tudela, Valle de Egüés, Burlada, Barañáin, Zizur Mayor, Estella-Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Ansoáin, Villava, Corella, Valle de Elorz, Cintruénigo, Baztan, Altsasu/Alsasua, Huarte, Berrioplano, San Adrián y Peralta	30-07-2025 a 30-07-2028	Más de 10 viviendas (o más de 1.500 m²) o 5 o más en la zona
País Vasco	Errenteria; Lasarte-Oria, Zumaia, Barakaldo e Irun; Galdakao (distrito 2) y Donostia/San Sebastián; Astigarraga, Bilbao, Usurbil y Vitoria-Gasteiz (salvo la zona rural); Hernani, Lezo y Tolosa; Pasaia, Zestoa y Arrasate/Mondragón; Basauri	Tres años desde la publicación de cada resolución (entre el 31-01-2025 y el 30-07-2026)	Según cada orden: casi siempre 5 o más viviendas en el municipio; en algunos, más de 5 o más de 10
Galicia	A Coruña; Santiago de Compostela	A Coruña: 30-07-2025 a 30-07-2028. Santiago: 30-07-2026 a 30-07-2029	A Coruña: más de 10 viviendas o más de 1.500 m². Santiago: 5 o más
Asturias	Gijón (barrios de La Arena y Cimadevilla), Avilés (barrio de La Magdalena), Llanes (núcleo urbano, Posada, Nueva, Poo, Barro y Celorio), Gozón (Luanco) y Cabrales (Arenas y Poo)	30-07-2026 a 30-07-2029	Más de 10 viviendas o más de 1.500 m²

Fuente: listado del Ministerio de Vivienda y resoluciones del BOE de 2024 a 2026. Madrid, Andalucía, la Comunidad Valenciana, Baleares y el resto de comunidades no tienen ninguna zona declarada a esta fecha: allí los límites de los contratos nuevos no se aplican, aunque el tope de la subida anual sí (lo vemos más abajo).

En Asturias, ojo: la zona es solo el barrio o núcleo citado, no todo el concejo. En Vitoria-Gasteiz queda fuera la zona rural de las entidades locales menores.

Cataluña: ¿271 o 302 municipios?

Hoy son 271. El 28 de julio de 2026 el Govern anunció la revisión, y la prensa habló de 302, pero el cambio aún no está en vigor:

• Prórroga de la primera declaración: de los 140 municipios de 2024, se propone prorrogar 118 un año más. Saldrían 22, entre ellos Lleida, Reus, Granollers, Mollet del Vallès, Figueres y Tortosa. La primera declaración caduca el 16 de marzo de 2027, así que hasta entonces esos 22 siguen siendo zona tensionada.
• Nueva declaración (la tercera): entrarían 53 municipios que hasta ahora no lo eran, como Martorell, Sant Andreu de la Barca, Tordera, Vila-seca, Constantí, Cardona o la Jonquera.
• Segunda declaración: los 131 municipios de octubre de 2024 siguen dentro y se revisarán este otoño, según la nota del Govern.

La cuenta es 118 + 53 + 131 = 302. Pero el propio Govern explica el procedimiento: tras la publicación en el DOGC hay un periodo de alegaciones; luego la lista se aprueba de forma definitiva, se envía al Ministerio y solo entra en vigor cuando el BOE la publica. A 9 de octubre de 2026 no hemos encontrado esa publicación en el BOE. Revisaremos esta sección cuando salga.

Baix Llobregat. De sus 30 municipios, 26 son hoy zona tensionada. Solo Collbató, Castellví de Rosanes, Martorell y Sant Andreu de la Barca quedan fuera, y la propuesta añadiría estos dos últimos. Cervelló, el Papiol y Sant Climent de Llobregat están en la lista de los 22 que saldrían a partir de marzo de 2027.

Qué limita una zona tensionada

1. La renta de los contratos nuevos

Si el piso ha estado alquilado como vivienda habitual en los últimos cinco años, la renta del contrato nuevo no puede superar la última renta de ese contrato, una vez aplicada su cláusula de actualización anual (artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). El casero tampoco puede añadir gastos que antes no pagaba el inquilino, como el IBI o la comunidad. Además, desde el RDL 29/2026 (pendiente de convalidación), en ningún contrato se pueden cargar al inquilino los tributos de la vivienda, como el IBI, salvo que sea él quien debe pagarlos ante Hacienda.

Solo puede subirla hasta un 10 % más si demuestra alguno de estos casos:

• una rehabilitación acabada en los dos años anteriores;
• obras que ahorren al menos un 30 % de energía, acreditado con dos certificados energéticos;
• obras de accesibilidad acabadas en los dos años anteriores;
• un contrato de diez años o más (o un derecho de prórroga voluntario para el inquilino hasta diez años).

2. El índice de referencia (SERPAVI) para grandes tenedores

Si el casero es un gran tenedor, la renta inicial no puede pasar del valor superior del rango que da el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), según la resolución de 14 de marzo de 2024. Se suma al límite anterior y manda el más bajo, como explica la Agència de l’Habitatge.

Por ley, gran tenedor es quien tiene más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 m². Pero cada declaración puede bajarlo a cinco o más viviendas en la zona: lo han hecho Cataluña, Navarra (como alternativa), Santiago y casi todos los municipios vascos.

3. Los pisos que llevan cinco años sin alquilarse

Si nadie lo ha alquilado como vivienda en los últimos cinco años, el índice de referencia también se aplica aunque el casero tenga un solo piso, siempre que la declaración lo prevea. Todas las resoluciones del Ministerio publicadas entre 2024 y julio de 2026 lo prevén. En Cataluña, la Agència aplica también el índice cuando no se puede saber la renta anterior o cuando el contrato anterior era de renta antigua.

4. Lo que debe decirte el casero antes de firmar

En zona tensionada, el propietario o la inmobiliaria deben informarte, antes de firmar y en el propio contrato, de la última renta de los últimos cinco años y del valor del índice de referencia (artículo 31.3 de la Ley 12/2023). En Cataluña, no ponerlo en el contrato es una infracción.

5. La prórroga extraordinaria de hasta tres años

Cuando acaban los cinco años de contrato (siete si el casero es una empresa) o la prórroga tácita, puedes pedir una prórroga extraordinaria por años, hasta tres, con las mismas condiciones (artículo 10.3 LAU). El casero debe aceptarla, salvo que pactéis otras condiciones, firméis un contrato nuevo respetando los límites o él necesite la vivienda para sí o un familiar de primer grado, comunicado en plazo.

Cambios de octubre de 2026 (pendientes de convalidación):

• Desde el 15 de noviembre de 2026 (RDL 28/2026), esta prórroga pasa al artículo 10.6. Además, en toda España, si nadie avisa, el contrato se prorroga por bloques de cinco años (siete con empresa). Si el casero no quiere renovar, debe avisar con seis meses y, salvo excepciones (por ejemplo, que necesite el piso para él o un familiar hasta segundo grado), pagarte una indemnización: la mayor entre 12 mensualidades calculadas con el valor superior de SERPAVI o una mensualidad por año vivido en el piso. Hay reglas de transición: si al entrar en vigor quedan menos de seis meses para el vencimiento, basta un aviso con cuatro meses, y los avisos de no renovación enviados antes de la publicación del decreto (7 de octubre) siguen valiendo sin indemnización.
• Prórroga general de hasta dos años (disposición final 5.ª del RDL 29/2026): para contratos cuyo periodo obligatorio o tácito acabe antes del 31 de diciembre de 2028, si estás al corriente del pago y lo has estado los ocho meses anteriores. En zona tensionada se aplica antes la prórroga de tres años.

Qué no limita

No se aplica a las viviendas de protección oficial, a las de programas públicos de alquiler social ni a las de uso turístico (según la Agència en Cataluña). Y fuera de una zona tensionada, el índice SERPAVI es solo orientativo: la renta de un contrato nuevo es libre.

Cuánto te pueden subir el alquiler cada año

Esto vale en toda España, estés o no en zona tensionada:

1. Solo si el contrato lo dice. Si no hay cláusula de actualización, la renta no sube (artículo 18 LAU).
2. Con un tope: el IRAV. El incremento no puede superar el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda que publica el INE. El último dato es 2,47 % (agosto de 2026, publicado el 15 de septiembre). Se usa el último publicado en la fecha de la actualización. Puedes calcularlo con la calculadora del Ministerio.
3. Con el RDL 29/2026 (mientras esté vigente): si la actualización toca entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, puedes negociarla. Si no llegáis a un acuerdo nuevo, la subida no puede pasar del 2 %. Y si tu renta ya supera el valor máximo del índice de referencia, no puede subir nada.

Si el Congreso no convalida el decreto, el tope del 2 % decae y queda el del IRAV.

Cómo comprobar si tu piso está en zona tensionada

1. Entra en el listado del Ministerio de Vivienda. Busca tu comunidad y tu municipio. Mira la fecha de vigencia: tu contrato debe firmarse dentro de ella.
2. Abre la aplicación SERPAVI (serpavi.mivau.gob.es) y escribe la dirección o la referencia catastral. Te dirá si está en zona tensionada y te dará el rango de precios.
3. Completa las características del piso. La superficie y la antigüedad las toma del Catastro. Descarga el informe en PDF: es verificable y te sirve de prueba.
4. Pide al casero la última renta y compárala con la que te ofrece. Debe aparecer en el contrato.
5. Pregunta si es gran tenedor. En Cataluña los grandes tenedores deben comunicar su condición a la Generalitat.

SERPAVI solo calcula el rango para pisos en edificios de viviendas de más de cinco años y de 30 a 150 m² construidos. Si el tuyo no encaja (por ejemplo, una casa unifamiliar), la aplicación no dará cifra.

Ejemplos con números

Casos ficticios para ilustrar el cálculo.

Marta, Sant Boi de Llobregat (zona tensionada desde 2024). Le ofrecen un piso por 1.050 € al mes. El inquilino anterior pagaba 950 € en su último recibo, ya con la última actualización aplicada. El casero tiene dos pisos y no ha hecho obras. Máximo legal: 950 €. Si hubiera hecho obras con un 30 % de ahorro energético acreditado: 950 × 1,10 = 1.045 €.

Jordi, Barcelona, casero gran tenedor. La última renta del piso era de 950 €, pero el valor superior de SERPAVI para ese piso es de 880 €. Como manda el más bajo, máximo: 880 €.

Ana, Pamplona, piso sin alquilar desde 2019. No hay renta anterior en los últimos cinco años. Con el índice de referencia aplicable en la zona, el valor superior SERPAVI (supongamos 720 €) es el máximo, aunque el casero solo tenga ese piso.

Luis, Madrid (sin zona tensionada), renta de 800 €, aniversario en diciembre de 2026. Su contrato prevé actualización. Con el IRAV de agosto (2,47 %), el máximo serían 19,76 €. Pero con el RDL 29/2026 vigente y sin acuerdo nuevo, el tope es el 2 %: 816 € (16 € más). Si el decreto no se convalida antes, el tope vuelve a ser el IRAV que esté publicado en diciembre.

Qué hacer si te cobran de más

1. Guarda pruebas: el anuncio, el contrato, los recibos y el informe de SERPAVI.
2. Reclama por escrito al casero (burofax o correo con acuse) la renta legal y la devolución de lo pagado de más.
3. Pide orientación gratuita en la oficina de vivienda de tu ayuntamiento o a una asociación de inquilinos.
4. En Cataluña, puedes denunciarlo ante la Agència de l’Habitatge, que sanciona los incumplimientos del régimen de contención de rentas (Decret llei 1/2025).
5. Si no hay acuerdo, la vía para recuperar el dinero es el juzgado. Si tus ingresos son bajos, pide justicia gratuita.

Errores habituales

• Contar el municipio y no el barrio. En Asturias y Vitoria la zona no es todo el término municipal.
• Dar por hecho que los 302 de Cataluña ya cuentan. Hasta que salga en el BOE, valen los 271.
• Pensar que el límite afecta a tu contrato en vigor. El tope de renta es para contratos nuevos. Tu contrato actual se rige por su cláusula de actualización con el tope del IRAV.
• Aceptar gastos nuevos. Si el anterior inquilino no pagaba la comunidad o el IBI, a ti no te los pueden añadir.
• No pedir la prórroga extraordinaria a tiempo. Debes solicitarla tú; no es automática.

Ayudas compatibles

Que tu piso esté en zona tensionada no impide pedir ayudas al alquiler. Al contrario: puedes combinarlo con la ayuda estatal al alquiler del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, con la ayuda para jóvenes que sustituye al Bono Alquiler Joven y, en Cataluña, con las ayudas al alquiler de la Generalitat o las ayudas municipales del Baix Llobregat. Si ya no puedes pagar, lee qué hacer ante un desahucio.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una zona tensionada?

Un municipio o barrio donde la comunidad autónoma ha acreditado que el alquiler o la hipoteca (más gastos) se come más del 30 % de los ingresos medios, o que los precios han subido en cinco años al menos tres puntos más que el IPC. Lo fija el artículo 18 de la Ley 12/2023.

¿Madrid es zona tensionada?

No. A octubre de 2026 la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna zona. Los límites a los contratos nuevos no se aplican, pero el tope anual del IRAV (y, si sigue vigente, el 2 % del RDL 29/2026) sí.

¿Cuánto me pueden subir el alquiler en 2026?

Si tu contrato tiene cláusula de actualización, como máximo el IRAV publicado en la fecha de la subida (2,47 % con el dato de agosto). Con el RDL 29/2026 vigente y sin un pacto nuevo, como máximo un 2 % hasta finales de 2027.

¿El límite de precio se aplica a mi contrato actual?

No. Los límites de renta de la zona tensionada se aplican a los contratos que se firman mientras la zona está vigente. A tu contrato en vigor le afecta el tope de la actualización anual y la posibilidad de pedir la prórroga extraordinaria al final.

¿Cómo sé si mi casero es gran tenedor?

Pregúntaselo y pídele que lo indique en el contrato. Depende de cuántas viviendas tenga y de la definición de tu zona (en Cataluña, cinco o más en zona tensionada). Desde el RDL 29/2026, la condición se acredita con un certificado del Registro de la Propiedad.

¿Y si alquilo una habitación?

El RDL 29/2026 incluye el alquiler de habitaciones en la LAU. La suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta del piso entero, y en zona tensionada esa suma debe respetar los límites de los contratos nuevos. Depende de que el decreto se convalide.

¿Cuándo entran los 53 municipios nuevos de Cataluña?

Cuando la declaración se apruebe de forma definitiva y el Ministerio la publique en el BOE. La propuesta salió a información pública a finales de julio de 2026. No hay fecha oficial.

Lista completa de municipios de Cataluña (vigentes a octubre de 2026)

Primera declaración (140 municipios, del 16-03-2024 al 16-03-2027): Abrera, Alella, Amposta, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona, Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, la Bisbal d’Empordà, Blanes, Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d’Estrac, Calella, Calldetenes, Cambrils, Canet de Mar, la Canonja, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Cervera, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Cubelles, Esparreguera, Esplugues de Llobregat, Falset, Figueres, les Franqueses del Vallès, la Garriga, Gavà, Girona, Granollers, Guissona, l’Hospitalet de Llobregat, Igualada, la Llagosta, Lleida, Llinars del Vallès, Lloret de Mar, Malgrat de Mar, Manlleu, Manresa, el Masnou, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollerussa, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Móra la Nova, Olesa de Montserrat, Olot, Palafolls, Palafrugell, Palamós, Palau-solità i Plegamans, el Papiol, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Porqueres, el Prat de Llobregat, Premià de Dalt, Premià de Mar, Puigcerdà, Reus, Ripoll, Ripollet, la Roca del Vallès, Roquetes, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Boi de Llobregat, Sant Celoni, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Fruitós de Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Sadurní d’Anoia, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Farners, Santa Coloma de Gramenet, Santa Margarida de Montbui, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Sarrià de Ter, la Seu d’Urgell, Sitges, Solsona, Sort, Tarragona, Tàrrega, Teià, Terrassa, Tiana, Tona, Torelló, Torredembarra, Torrelles de Llobregat, Tortosa, Tremp, Vallirana, Valls, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Dalt y Vilassar de Mar.

Segunda declaración (131 municipios, del 10-10-2024 al 10-10-2027): Aiguafreda, Albinyana, Alcanar, Alcarràs, Alcover, l’Aldea, Almacelles, Alpicat, Altafulla, l’Ametlla de Mar, l’Ametlla del Vallès, l’Ampolla, Anglès, l’Arboç, Arbúcies, Artés, Artesa de Segre, Bagà, Begues, Begur, Bellpuig, Bellver de Cerdanya, Besalú, Bigues i Riells del Fai, la Bisbal del Penedès, les Borges Blanques, Breda, Cadaqués, Calaf, Calafell, Caldes de Malavella, Calonge i Sant Antoni, Canyelles, Cassà de la Selva, Castellet i la Gornal, Castellgalí, Castelló d’Empúries, Castell d’Aro, Platja d’Aro i S’Agaró, Castellterçol, Celrà, Centelles, Creixell, Cunit, Deltebre, Dosrius, l’Escala, l’Esquirol, Folgueroles, Fornells de la Selva, Gelida, Gironella, Hostalric, Linyola, Llançà, Lliçà d’Amunt, Lliçà de Vall, Maçanet de la Selva, Masquefa, Moià, Monistrol de Montserrat, Montblanc, Montbrió del Camp, Mont-roig del Camp, Móra d’Ebre, el Morell, Navàs, Òdena, Olèrdola, Olesa de Bonesvalls, Olivella, Pallejà, la Palma de Cervelló, Pals, Peralada, Piera, la Pobla de Montornès, el Pont de Suert, Ponts, Prats de Lluçanès, Puig-reig, la Ràpita, Riells i Viabrea, Riudarenes, Riudoms, Roda de Berà, Roda de Ter, Roses, Sant Antoni de Vilamajor, Sant Cebrià de Vallalta, Sant Esteve de Palautordera, Sant Feliu de Codines, Sant Hipòlit de Voltregà, Sant Jaume dels Domenys, Sant Jaume d’Enveja, Sant Joan de Vilatorrada, Sant Julià de Ramis, Sant Llorenç d’Hortons, Sant Llorenç Savall, Sant Martí Sarroca, Sant Pere de Riudebitlles, Sant Pere de Torelló, Sant Pere de Vilamajor, Sant Pere Pescador, Sant Quirze de Besora, Santa Bàrbara, Santa Coloma de Queralt, Santa Cristina d’Aro, Santa Eulàlia de Ronçana, Santa Maria de Palautordera, Santa Oliva, Santpedor, la Selva del Camp, la Sénia, Sentmenat, Seva, Sils, Súria, Taradell, Torrelles de Foix, Torroella de Montgrí, Tossa de Mar, Ulldecona, Vacarisses, Vallgorguina, Vidreres, Vielha e Mijaran, Viladecavalls, Vilafant, Vilanova del Vallès, Vilobí d’Onyar y Vinyols i els Arcs.

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Equipo Lo Que Te Toca · Revisado por: Equipo de Lo Que Te Toca. Actualizado el 9 de octubre de 2026.

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